W Polsce coraz chętniej inwestujemy w mieszkania ale czy warto inwestować w nieruchomości? Z ogólnych danych międzynarodowych firm doradczych, np. Cushman and Wakefield wynika, że w trzecim kwartale 2014 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach Europy Środkowej była o 25 proc. wyższa niż rok wcześniej i o ponad 40 proc. od średniej pięcioletniej.
W obecnym czasie ta liczba nadal wzrasta dając nam potwierdzenie, że inwestycja w mieszkanie może być ,,strzałem w dziesiątkę” na dobry biznes.
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Obecnie dominuje przekonanie, że nasz rynek nieruchomości to obszar dostępny tylko dla największych graczy. Przy okazji warto tutaj wspomnieć, że najwyższym wolumenem tego typu transakcji może się pochwalić właśnie nasz kraj. Warto mieć również na uwadze, że nie trzeba mieć dużych pieniędzy by mieć dużą płynność dochodową. Wystarczy kilkadziesiąt tysięcy aby kupić działkę budowlaną.
W perspektywie dwóch lub trzech lat można liczyć na zyski. Ceny nieruchomości idą w górę, gdyż rynek funkcjonuje w cyklach, a te kilkadziesiąt tysięcy może zwiększyć wartość o połowę, albo i o więcej.
Jest tutaj duży wachlarz możliwości
Inwestycje w typowe nieruchomości wiążą się z kupnem mieszkania, a potem wynajęciem go, oczywiście kupno mieszkania na wynajem to jest najpopularniejsza koncepcja ale nie jedyna. Można także kupić lokal użytkowy i wynajmować go osobie już nie fizycznej, tylko firmie. Inną opcją to inwestycja w grunty rolne bądź też budowlane.
Najwięcej zarobić można, gdy grunt rolny jest przekształcany w budowlany, wtedy wartość całkowitej inwestycji ma szansę wzrosnąć kilkukrotnie. Tak naprawdę z inwestycyjnego punktu widzenia można zakupić apartament hotelowy, który będzie wynajmowany krótkoterminowo. Na przykład stare kamienice po wyremontowaniu znacznie zwiększają swoją wartości a To może dać w perspektywie dwóch trzech lat nawet 15 – 20 procent.
Co gdy, brakuje wiedzy?
Oczywiście popularność inwestycji w nieruchomości systematycznie rośnie, tym samym coraz więcej widzimy inwestycji z rodzimym kapitałem. Warto też podkreślić, że mało jest świadomości, brakuje wiedzy, dlatego warto uczestniczyć w jakiś szkoleniach, które mogą pomóc w poprawnych inwestycjach.
Czy warto inwestować w nieruchomości komercyjne?
Oczywiście inwestycje w komercyjne nieruchomości należą z bardziej dochodowych przedsięwzięć jakie możemy podjąć zarządzając swoim majątkiem. Jednak zanim je rozpoczniemy, warto zapoznać się przede wszystkim z podstawowym wskaźnikiem finansowym, który determinuje ich opłacalność, a mianowicie rentownością najmu.
Przykład.
Możemy sobie wyobrazić, że mamy do porównania 2 oferty inwestycyjne, gdzie lokale użytkowe o podobnej lokalizacji, mają takiego samego sieciowy najemca.
Wynajęty lokal użytkowy 1:
Ofertowa cena sprzedaży: 700 000 zł
Stawka najmu netto: 6500 zł
Wynajęty lokal użytkowy 2
Ofertowa cena sprzedaży: 650 000 zł
Stawka najmu netto: 3900 zł
Który z nich jest lepszą okazją inwestycyjną?
Tutaj stosowane są 2 wyjścia:
Powszechne, obliczmy, po jakim czasie zwraca się zainwestowany kapitał?
Lokal 1 zwróci się po 14 latach.
Lokal 2 natomiast zwróci się po 13 latach.
Wynika z tego, że lokal 2 jest lepszą inwestycją, bo szybciej odda zainwestowane pieniądze.
Można też uzyskać alternatywną metodę:
musimy się dowiedzieć – Jaką roczną stopę zwrotu generuje lokal?
wzór: roczna stopa zwrotu = roczny dochód netto / wartość nieruchomości,
czyli lokal 1 ma rentowność 8,33% a lokal 2 – 7,84% .
A więc wybór jest oczywisty, nieruchomość 2 daje wyższą stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Kupując ją nabywamy aktywa, które każdego roku „wkłada do Naszej kieszeni”. Bardzo istotne jest aby rentowność nie zeszła nam do oprocentowania lokat bankowych, wówczas nasza inwestycja będzie porażką.
Rentowność nieruchomości nie może być oczywiście tylko i wyłącznie jedynym kryterium decyzji o zakupie, ale jest to niezwykłe narzędzie pozwalająca na szybkie porównywanie między sobą nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych, a także innych aktywów.
Warto wspomnieć o tym, że jak posikujemy się kredytem, to wartość z zainwestowanego kapitału własnego jest o wiele wyższa. Tak zawsze jest, jeśli korzystamy z dźwigni. Gorzej, jeśli interes nie wypala, wówczas strata jest wyższa bo odsetki są kosztem.
Poniżej wykres pokazujący ceny nieruchomości w Polsce. Od ostatniego kryzysu (ponoć Polska go uniknęła) ceny są stabilne i póki co nie rosną a inflacja jak wiemy powolutku zjada nasze pieniądze.
Podsumowując
W tym wpisie, wychodząc z bardzo prostych założeń chciałem Wam chociaż trochę pomóc w odpowiedzi na pytanie czy warto inwestować w nieruchomości.
Ponieważ cały czas przyswajam nowe informacje o rynku nieruchomości w Polsce oraz opłacalności inwestowania w nieruchomości. Od czas do czasu będę wrzucał nowe wpisy na temat zakupu mojej pierwszej nieruchomości. Więcej dowiesz się z mojego wpisu: Jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w Polsce. Póki co nadal jestem na etapie zbierania informacji jak inwestować w nieruchomości.
Oczywiście musimy mieć chociaż troszkę pojęcia o tym, niesamowitym świecie stopy procentowej” i jej zastosowania w wycenie aktywów, w szczególności nieruchomości komercyjnych. Opisane zależności kryją dalsze sekrety, bo możemy je wykorzystać nie tyko do porównywania nieruchomości inwestycyjnych. Mam nadzieje, że pomogłem chociaż trochę.