Dziś spróbuje wyjaśnić dlaczego w najbliższym czasie ceny nieruchomości nie tylko nie wzrosną ale mogą delikatnie opaść. Odpowiem na pytanie czy rynek nieruchomości w Polsce jest bezpieczny i co doprowadziło do boomu a następnie ogromnego krachu na rynku nieruchomości w latach 2007-2008? Czy możliwe jest by ceny spadły jeszcze bardziej? Oraz czy inwestowanie w nieruchomości jest nadal opłacalne jak kiedyś.
Gdzieś około roku 2000 większość nieruchomości w Polsce była kupowana za oszczędności, tym samym kupiec wspomagał się pożyczką od rodziny czy znajomych.
Nieznaczna część nieruchomości była finansowana z kredytu bankowego. W roku 2007 nastąpiło gwałtowne przesunięcie formy finansowania z oszczędności w stronę kredytu.
Jeśli interesujesz się inwestowaniem to koniecznie zapoznaj się jakie są moje bezpieczne inwestycje.
Ceny najniższe za nieruchomości przypadały na koniec 2003 r., w tedy to właśnie cena w Warszawie za m2 oscylowała w okolicy 2500 zł. Z upływem czasu banki coraz chętniej pożyczały pieniądze na zakup nieruchomości.
W tedy dostępny kredyt, mniejszy wkład własny oraz dostępność niskooprocentowanych kredytów walutowych spowodowała lawinę wniosków kredytowych. Były to czasy, kiedy każdy ze stałą pracą mógł sobie pozwolić na zakup działki budowlanej lub mieszkania. W tedy to też właśnie znaczne zwiększenie popytu zaowocowało stałym wzrostem cen.
W połowie już roku 2007 każde mieszkanie wystawione na sprzedaż znajdowało natychmiast nabywcę, tutaj sprzedawca ogłaszał licytację i następnego dnia podpisywał umowę przyjmując solidny zadatek jako zabezpieczenie.
Rynek nieruchomości w Polsce – co spowodowało w roku 2007 kulminację następujących zjawisk:
banki udzielały kredytów na potęgę.
złotówka była historycznie droga,
po latach ciągłych wzrostów cen, większości społeczeństwa sądziła, iż ceny będą nadal rosnąć bo przecież nieruchomości nigdy nie tanieją
W latach 2007 – 2008 razem ze spadkami na giełdach i wzrostem kursów walut banki zaczęły bardziej przyglądać się potencjalnym kredytobiorcom i tak o to skończyła się era kredytów na 100 % i więcej. Kredyty walutowe stały się produktem dla wybranych.
Ceny mieszkań zaczęły spadać
W niektórych bankach zauważono to zjawisko dosyć wcześniej, tym samym wymuszano na klientach albo lepsze zabezpieczenia albo wyższe marże. Zrezygnowano też z udzielania kredytów walutowych widząc jak wartość kredytów do spłacenia zwiększyła się o 40 % w ciągu kilku miesięcy na skutek wzrostu cen walut, w których udzielano kredytów.
A więc śmiało można stwierdzić, że ceny nieruchomości w głównej mierze zależą od dostępności kredytowania, a nie od cen materiałów czy robocizny. Jest wręcz odwrotnie, w momencie kiedy kredyt jest łatwo dostępny to ceny materiałów czy też wynagrodzenia wędrują do niebotycznych kwot.
Jeśli mieszkasz w UK to koniecznie zapoznaj się z moim artykułem pt. ceny domów w UK.
Ponadto mamy tutaj czynnik, który pokazuje, że większość Polaków praktycznie nie ma oszczędności, a wynagrodzenia są małe w stosunku do cen nieruchomości jesteśmy całkowicie uzależnieni od kredytowania.
Poniżej wykres indeksu cen nieruchomości w Polsce i póki co systematycznie opada. Nad szczegółową interpretacją dlaczego tak jest polecam poczytać znawców tematu. Ja tam mam kilka swoich przemyśleń.
Dlatego wracając do pytania czy kupno mieszkania jest opłacalne i czy mamy przed sobą zapaść na rynku nieruchomości? Odpowiem tak:
Składają się na to, te o to czynniki:
Upadek sektora bankowego w Europie, który będzie miał wpływ na Polskę,
krach sytuacji gospodarczej w Polce w latach 2013 – 2016,
oraz kryzys finansowy.
Oczywiście obecnie wszystkie wielkie gospodarki krajów rozwiniętych są zadłużone ponad poziom możliwy do spłaty. Tutaj jedną z możliwości w takiej sytuacji jest bankructwo danego kraju. Nie tak dawno temu, było głośno o problemach Grecji. Było to trochę odwracaniem uwagi od prawdziwych problemów. Oczywiście, Grecja ma problemy, ale jednak odpowiada tylko za 3% gospodarki Europy. W dużo gorszej sytuacji gospodarczej są np. USA.
Ich długi wynoszą 104% PKB, dlatego obecna sytuacja ekonomiczno-gospodarcza na świecie pociągnie bankructwo wszystkich krajów i nic tego nie powstrzyma. Stąd też moje przypuszczania, że nieruchomości mogą delikatnie opaść w najbliższym czasie ale i tak jest to chyba najbezpieczniejszy sposób lokowania pieniędzy. Dlatego chociażby, gdyż na mieszkanie popyt zawsze będzie…
Przeczytaj mój ostatni wpis jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w Polsce.
Podsumowując
Próbowałem zebrać wszystkie czynniki mające wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Może i nie udało mi się znaleźć ani jednego mogącego utrzymać ceny na dotychczasowym poziomie lub wskazującego na ich wzrost ale tutaj zostawiam ,,pole do popisu” ekonomistom.
Wiem, że kryzys finansowy znalazł się na takim poziomie, od którego nie ma już odwrotu. Zapewne czekają nas bankructwa banków, rządy desperacko będą próbowały je ratować na koszt państwa. Wielu z nas zapewne będzie zmuszonych sprzedać lub zamienić swoje mieszkania. Jednak nieruchomości mogą tylko stracić na wartości ale zawsze będą to systemy, które będą mogły ,,iść” z powrotem w górę.
Tutaj zaznaczę jeszcze, że małe mieszkania dwupokojowe lub kawalerki będą raczej ciągle w cenie lub stracą najmniej.
Oczywiście wielu z Was pewnie stwierdzi, że są to pesymistyczne wypowiedzi ale warto pomyśleć – kto np. w 2000 roku przewidywał spadek spółek internetowych? Tak naprawdę wkraczaliśmy w nową erę – Internet miał zmienić świat i zmienił.
Fakt może nie zmieniła się mentalność ludzi, łatwiej dopuszczamy do siebie optymistyczne scenariusze bo łatwiej jest nam w nie uwierzyć.
Bardzo dobrym źródłem informacji jest strona nbp, gdzie można dokładnie zgłębić rynek nieruchomości w Polsce.