Analiza zakupu nieruchomości pod wynajem w UK

Ostatnio napisałem co myślę o pewnych czytelnikach mojego bloga, ale dzisiaj wracam do projektu bloger kupuje nieruchomość pod wynajem w UK.

Już jakiś czas temu robiłem analizę rynku nieruchomościowego w UK. Było to dokładnie w sierpniu 2018 roku. Od tamtej pory niewiele się zmieniło. Może tyle, że jest bardziej nerwowo ze względu na brexit.

Tak się składa, że na nieruchomościach można zarabiać na kilku płaszczyznach. Może to być flip lub wynajem a czasami ludzie kupują w celu ochrony kapitału przed inflacją.

Ze względu na inflacje nieruchomości w długiej perspektywie zyskują na wartości. Gorzej jest, jak ktoś kupił nieruchomość na szczycie cyklu koniunkturalnego. Wówczas na wzrost można czekać dużo dłużej.


Dla przykładu. Nieruchomość, jaką kupuję w 2008 roku była wyżej wyceniana niż teraz. A minęło aż 10 lat i w tym czasie inflacja wyniosła 30%. Więc jak widzisz powiedzenie, że na nieruchomościach nigdy się nie traci mija się trochę z sensem. Właścicielka straciła przez to, że sprzedaje teraz. Ale czy na pewno?

Wszystko zależy jaki przedział czasu się weźmie.

Inną kwestią jest to, że w tym czasie nieruchomość była wynajmowana, dla uproszczenia przyjmę idealne rozwiązanie, że była wynajmowana przez ten okres za kwotę 500 Funtów a to daje przez te 10 lat aż 60,000 Funtów przychodu. Oczywiście podaje to tylko dla zobrazowania, w prawdziwym życiu rzadko tak się zdarza, ale….

Dlatego jeśli kupuje się nieruchomość pod wynajem to należy na pierwszym miejscu obliczyć Cash Flow. A niski kredyt bardzo temu pomaga.

Oczywiście jest też możliwy skrajny negatywny scenariusz. Doszło do pożaru i ktoś nie miał ubezpieczenia, ale miał złe.

W UK mamy do czynienia z kredytem odsetkowym (najczęściej przy kupnie domu pod wynajem).

Ale zobaczmy jak się prezentują najnowsze wskaźniki tak ważne dla landlordów w UK

Na początek należy sprawdzić jak się prezentuje inflacja w UK i co może nas czekać. Wiadomo, że obecna wartość nie będzie stała i porusza się w jakimś cyklu. A najprościej do góry lub na dół.

wartość inflacji w UK

Wiele osób nie rozumie magii kupowania nieruchomości na kredyt odsetkowy. Tak po prostu jest to odroczenie płatności o 30 lat i zaryzykowanie, że nieruchomość za te 30 lat będzie miała dużą wyższą wartość niż teraz oraz inflacja spowoduje, że będzie można ją spłacić za dużą niższą wartość niż teraz.

Aby to pojąć to najlepiej zobaczyć co się stało z inflacją przez ostatnie 30 lat.

Dla zobrazowania weźmy 1 Funt z 1988 roku i porównajmy go z dzisiejszym

Inflacja przez 30 lat

Na wykresie widać, żeby kupić te same produkty co w 1988 roku należy mieć już 2,6 Funta. W tym czasie ceny zmieniły się o 160%. Średnia wartość inflacji to 3.24%.

Nieruchomości drożeją w czasie, ponieważ inflacja galopuje cały czas albo jak ktoś woli inaczej. To Funt non stop traci na wartości. Później zobaczysz jak prezentują się nieruchomości ale w porównaniu do złota i  tam już pojęcie, że nieruchomości zawsze idą do góry mija się z prawdą.

Dla przykładu mój pierwszy dom, który kupiłem w UK jest tańszy o 5.7% w porównaniu do 2007 roku jak się uwzględni inflację. Nawet wiem, że przepłaciłem. Ale już  drugi dom, co kupuję jest aż o 21% tańszy do ceny z 2007 roku po uwzględnieniu inflacji.

Dlatego warto sprawdzać ceny nieruchomości ale z uwzględnieniem inflacji.

Ale najpierw

Teraz warto sprawdzić jak prezentują się stopy procentowe. Gdyż od nich będzie zależ ile zapłacimy za kredyt oraz czy będziemy zarabiać czy nawet tracić. Warto sobie policzyć co się stanie, jak stopy procentowe wrócą np. do wartości 5% (i zaznaczę tutaj przynajmniej), gdyż w przeszłości bywały wyżej.

United Kingdom Interest Rate

Na chwilę obecną stopy procentowe wynoszą tylko 0.75%. I mimo takich niskich stóp bank przyznał mi kredyt na 2.34% więc jak stopy wzrosną do 5% to mój kredyt będzie kosztował powyżej 7%.

Na chwilę obecną będę płacić raptem 100 Funtów z hakiem miesięcznie (ze względu na cashback). Ale w przypadku nawet nie czarnego scenariusza, gdy stopy wrócą do 5% i mój kredyt będzie powyżej 7% to wówczas moja miesięczna rata wzrośnie do 365 Funtów.

Oczywiste jest, że nie będę mógł tak gwałtownie podnieść czynszu, gdyż czynsz może wzrastać o wartość inflacji i tak najczęściej się dzieje.

Aby móc obliczyć sobie ile zapłacisz kredytu w zależności od wartości stóp procentowych to polecam skorzystać z gotowych kalkulatorów np. : www.alexanderhall.co.uk/mortgage-calculator

Wówczas moja inwestycja będzie bardzo zagrożona. Przy stopach 10% będę już dopłacać do interesu. Więc jak widzisz, inwestowanie w nieruchomości niesie ze sobą wysokie ryzyko i należy patrzeć przez pryzmat całego okresu kredytowania.

House Prioce Index UK

Dlatego tak wielu landlordów mówi, że tak naprawdę to oni zarabiają na wzroście wartości nieruchomości w długiej perspektywie.

Oczywiście to są tylko spekulacje i nie wiadomo co będzie za 5,10 czy 20 lat.

Również bardzo ważne jest to w jakim rejonie kupuje się nieruchomość. Tak się składa, że Londyn jest bardzo przewartościowany i kupowanie tam niesie ze sobą spore ryzyko.

Aby to lepiej zrozumieć warto operować procentami. Jak tylko pojawi się kolejny kryzys to nieruchomości mogą w krótkim czasie spaść nawet o 30%. I jak teraz weźmie się średnią wartość nieruchomości w Londynie £483,500 to wyjdzie, że na „papierze straci” się ponad £145 tysięcy Funtów.

Jak moja nieruchomość spadnie o 30% to na „papierze stracę” tylko 22 tysiące Funtów. Czyli tyle i wyniósł mnie depozyt z kosztami.

Polecam zapoznać się ze średnimi cenami wartości domów w UK. I wyraźnie widać, że ceny różnie się kształtują w zależności od rejonu. Oczywiście najmy też się inaczej prezentują.

hometrack-uk-cities-house-price-index-report-oct-2018-table-1-and-2

 

Dlatego warto sprawdzić jak prezentują się ceny nieruchomości w zależności od rejonu. Tak się składa, że Londyn i południowa Anglia już dawno przekroczyły ceny te sprzed kryzysu w 2008 roku.

W rejonie gdzie mieszkam w Yorkshire ceny dopiero doganiają te z kryzysu a są miejsca w UK, gdzie nadal są poniżej. A jak do tego weźmie się wartość inflacji, dokładnie 30% to okazuje się, że ceny w niektórych rejonach UK są całkiem atrakcyjne.

Ceny nieruchomości w zależności od rejonu w UK

Jak patrzę na ten wykres to osobiście bałbym się inwestować pod wynajem w takich miastach jak Londyn, Oxford, Bristol. Mam tutaj na myśli takie miejscowości, gdzie średnie ceny są dużo powyżej niż ostatnia bańka.

Dlaczego? Bo jak coś poszybowało dużo do góry, to ma i z czego spadać.

Ceny powodują, że wiele osób nie jest w stanie kupić sobie nowego domu. Dla tych co inwestują to dobra wiadomość. Społeczeństwo staje się coraz bardziej mobile, albo po prostu nie jest w stanie uzbierać na depozyt.

Od wielu osób słyszałem, że uzbieranie kilkudziesięciu tysięcy Funtów na depozyt to jest wyczynem poza zasięgiem.

Według wskaźnika, który pokazuje wartość posiadanych domów przez ludzi można wnioskować, że nie jesteśmy na górce, gdyż systematycznie od początku kryzysu index Ownership Rate pikuje w dół.

Przyjrzyj się uważnie jak pod koniec bańki ten wskaźnik galopował do góry. Mimo wzrastających cen ludzie kupowali coraz więcej.

Gdyż inwestowali w nieruchomości z myślą odsprzedania i szybkiego zarobku.

United Kingdom Home Ownership Rate
Home Ownership Rate

Podobna sytuacja jest w USA, gdzie ciekawe wnioski wysunął Song Hongbing w książce „Wojna o pieniądz TOM 4

Ludzie kupują coraz mniej domów to i wnioski o mortgage są niższe. Póki co, od momentu kryzysu wartość wniosków systematycznie wzrasta, ale nadal jest daleka do tego co było przed 2007 rokiem.

 

United Kingdom UK Finance Mortgage Approvals
Finance Mortgage Approvals

Póki co wszystkie wykresy odnoszą się do wartości Funta a on nie koniecznie musi oddawać całej prawdy. Funt również podlega pewnym prawom ekonomicznym. Dzisiejszy Funt nie musi być wart tyle samo co za 5 czy 10 lat.

Dlatego poniżej wrzucę dwa ciekawe wykresy, które obrazują wartość nieruchomości w UK do cen złota oraz srebra.

Polecam sprawdzić co się stało tuż przed kryzysem w 2008 roku. Oraz na przełomie 2010-2011, gdzie ceny były na najniższym poziomie.

UK house price index gold price ratio
UK house price index gold price ratio
UK house price index silver price ratio
UK house price index silver price ratio

Wartość wskaźnika Hause Price Index galopuje do góry, ale w przypadku użycie złota zamiast Funta to okazuje się, że ceny wyglądają już inaczej. Mają swoje minima jak i maksima.

I tutaj już nie można powiedzieć, że ceny nieruchomości zawsze idą do góry.

 

Oczywiście tutaj też jest wiele zależności, ale już można wywnioskować na tyle, że da się określić czy jest drogo czy tanio. A może po prostu gdzieś pomiędzy.

Mnie osobiście interesuje rejon Yorkshire dlatego postanowiłem sprawdzić jak mają się wykresy pokazujące wartość nieruchomości do Funta oraz złota.

Yorkshire region house price ratio to gold
Yorkshire house price rito to gold
yorkshire house price rito
Yorkshire house price rito

Decydując się na kupno nieruchomości pod wynajem warto sprawdzić jakie są wartości najmu za dany dom, pisałem to wcześniej odnośnie poszukiwania nieruchomości, ale tutaj chcę się skupić na czymś innym.

Przede wszystkim należy zobrazować, w jakim jesteśmy trendzie. Czy ceny najmu idą do góry wraz z inflacją, czy może spadają. A może jest zależność jaka miała miejsce w czasie kryzysu.

Mimo spadających cen nieruchomości najmy szły do góry. Czasami i tak się zdarza. Albo i na odwrót.

Poniżej wykres pokazujący średnie ceny najmu w UK oraz dla Yorkshire.

średnie ceny najmu

Co jeszcze warto sprawdzić, zanim podejmie się decyzje o inwestowaniu w nieruchomości.

Przede wszystkim musisz zrozumieć czym jest relacja ceny domu w UK do zarobków oraz wartość mortgage. Czyli przez ile lat musisz pracować, aby spłacić swój dom.

„Zdrową wartością” jest 5. Wówczas przez 5 lat pracujesz na swoje mieszkanie. Wszystko powyżej to uważam, że jest drogo a poniżej to bonus dla ciebie.

Tak jak widać to na wykresie poniżej najlepiej było w 1996 roku, gdzie za 3 roczne średnie pensje można było spłacić dom.

Obecnie średnia wartość jest bardzo wysoka. Dla Londynu jest to kosmos. Po prostu ludzi nie stać na kupno domu w Londynie. Ale można spokojnie kupić dom w wartościach 3 lub 4. Po prostu kupuje się taki dom na jaki cię stać.

Nie stać cię na kupno domu, bo za mało zarabiasz

Skoro wysoka wartość powoduje, że ludzi nie stać na kupno domu to oznacza, że albo za mało zarabiają albo domy są za drogie.

Patrząc na wartość stóp procentowych można spokojnie powiedzieć, że jesteśmy w wysokich wartościach nieruchomości i są one drogie już od dłuższego czasu.

Ale jak się sprawdzi cenę do złota to bym dodał, że Funt w którym podajemy wartość tych nieruchomości jest po prostu żałośnie słaby i nie przedstawia wartości. Albo złoto?

Więc jak widzisz kupno nieruchomości pod inwestycję czy jako pierwszy dom dla siebie może czasami zamieszać w głowie, jeśli chcesz kupić dom w „dobrym momencie”.

Dlatego bardzo dobrym rozwiązaniem jest zrozumienie czym jest Cash Flow. Nieruchomości mogą być drogie na wykresach, ale nie jest powiedziane, że ty musisz taką kupić.

Pokazałem już na wykresach, że można znaleźć tanie nieruchomości, tylko trzeba poszukać i sprawdzić czy rzeczywiście są tanie. W relacji do inflacji, zarobków i średnich.

House Price to Earnings ratio

We artykule gdzie lepiej się zarabia PL vs UK jest wykres pokazujący średnie zarobki w UK wyrażone w Dolarach, Euro i Funtach i wyraźnie widać, że Anglia została z tyłu z pensjami. Po prostu nie nadążają za inflacją. A to powoduje, że możemy kupić coraz mniej za nasze pensje. Również nieruchomości stają się coraz droższe dla mieszkańców Wielkiej Brytanii.

Natomiast w artykule Brexit coraz bliżej i co dalej z Polakami w UK opisałem propozycje rządu odnośnie imigracji. Jeśli będzie tak jak proponują to nowe prawo bardzo wpłynie na popyt. Będzie mniejszy. Jednakże przepisy spowodują, że utrzyma się popyt na najem, gdyż imigranci nie będą w stanie kupić nieruchomości w UK jak obecnie.

Podsumowując

Czy warto kupić nieruchomość pod wynajem? W szczególności biorąc pod uwagę zbliżający się Brexit.

Musisz sobie sam odpowiedzieć na to pytanie.

Koniecznie zapoznaj się z wcześniejszymi artykułami w tej serii

Jeśli chcesz być na bieżąco to polecam zapisać się do listy mailingowej lub powiadomień na Messengera.

Poznaj partnerów projektu

Obecnie na specjalnej liście mailingowej jest 320 osób, a na grupie na Facebooku ponad 637 osób.

 

dowbuszpropertykhanmather

źródła:

  • ons.gov.uk
  • tradingeconomics.com
  • wykresy złota i srebra: www.goldchartsrus.com
  • średnie ceny najmu: homelet.co.uk
  • www.nationwide-intermediary.co.uk/includes/pdf/hpi/HPI-12-18.pdf
  • www.in2013dollars.com

Wszystkie zawarte informacje są prywatnymi opiniami autora i nie można ich traktować jako rekomendacji i autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne. Proszę zapoznać się ze stroną: zrzeczeniem odpowiedzialności, abyś był świadom wagi przedstawionych informacji.

Analiza zakupu nieruchomości pod wynajem w UK
5 (100%) 3 votes