Ostatnio domy w UK cieszą się wielką popularnością i wiele osób kupuje coraz droższe nieruchomości. Niskie stopy procentowe przyczyniają się do większego dostępu do taniego kredytu.
Ale każdy już widzi, że inflacja jest coraz wyższa i bank centralny, a dokładnie Bank Anglii będzie zmuszony podnieść stopy procentowe. Obecnie zrobił to symbolicznie z 0.1 do 0,25. A w styczniu dokonał drugiej podwyżki do 0,5%. Oczywiście do tego należy doliczyć prowizję banków i koszt kredytu na zakup nieruchomości obecnie to jakieś 2%-3% w zależności czy jest to dom residential, BTL czy zakup przez spółkę LTD.
Poniżej wykres obecnych stóp procentowych w UK.
Infacja w UK
Inflacja w UK to już 4,8% (dane za grudzień 2022) i to ta oficjalna. Nie oficjalna będzie wyższa.
Więc istnieje spore ryzyko wzrostu stóp procentowych. Tak jak to ma miejsce w Polsce. Pytanie tylko o ile wzrosną. Wiele osób ma przekonanie, że Bank Anglii nie podniesie zbyt wiele. Zapewne tak się tanie, wielu specjalistów tak uważa. Jednakże jeśli inflacja wymknie się spod kontroli, wówczas podwyżka może być większa. Przynajmniej w krótkim terminie.
Dlatego warto zabezpieczyć kredyt hipoteczny na stałą stopę procentową. W UK popularne są tzw. FIX na 2 lub 5 lat. Oczywiście polecam skonsultować się z licencjonowanym doradcą w tej materii.
Ja mogę napisać, co ja robię w tej sytuacji i dla bezpieczeństwa wybieram min. 5-letni okres zamrożenia odsetek. Raczej nie spodziewam się spadku stóp procentowych.
Z resztą każdy widzi co się dzieje na świecie.
Czy robiłeś stess test?
Jeśli inwestujesz w nieruchomości pod wynajem warto przeprowadzić tzw. stress test. Czyli ile wyniesie twoja rata w zależności od wartości stóp procentowych.
W Internecie można znaleźć wiele różnych kalkulatorów, więc polecam jakiś wybrać. Ewentualnie można zrobić to w Excel.
Dla potrzeb tego artykułu skorzystałem ze strony: https://www.habito.com/buy-to-let-mortgage-calculator
Dla obliczeń wybrałem czynsz o wartości 550 Funtów Oraz wartość nieruchomości 100,000 Funtów. Więc depozyt w wysokości 25% to dokładnie 25,000 Funtów
W przypadku interest rate 2,5% rata kredytu to 156 Funtów.
Czyli 550-156 = 394
A co się stanie, jeśli odsetki od kredytu wzrosną do 3,5% albo 5,5%
Dla 3,5% to rata wychodzi 219, Czyli 550-219=331
Dla 5,5% to rata wychodzi 344, czyli 550-344=206
Więc z powyższych obliczeń okazuje się, że wzrost do 5% spowoduje podwojenie kosztów kredytu i zapewne opłacalność inwestycji będzie bardzo niska i balansować na granicy. (powyższy przypadek dotyczy kredytu interest only)
W przypadku kredytów residential, gdzie płaci się również składkę kapitałową już nie jest tak wesoło. Dla takich samych danych, czyli nieruchomość o wartości 100,000 i depozycie 25k wychodzi rata 460 (25 lat kredyt). Ale przy 5,5% jest to już 603 Funty. Polecam skorzystać z kalkulatora na stronie https://www.citizensadvice.org.uk/housing/moving-and-improving-your-home/mortgage-calculator/
Dlatego całkiem rozsądnym jest zamrożenie odsetek na 5 lat. Oczywiście to zależy od twojej sytuacji. Być może zmiana będzie kosztowana ze względu na kary itp. Polecam porozmawiać z doradcą kredytowym. Jeśli jesteś w trakcie remortgage to wówczas nie ma kar.
*Informuję, że nie jestem doradcą i nie należy traktować tego artykułu jako poradę. Omawiam własne przemyślenia i polecam porozmawiać z licencjonowanym doradcą kredytowym.