Landlord a podatki – jak sobie z tym poradzić
W tym artykule postaram się przedstawić zagadnienia związane z podatkami. A dokładnie na podstawie wyliczeń co jest bardziej opłacalne bycie landlordem poprzez spółkę Ltd czy jednak jako osoba fizyczna.
Jest to bezpośrednie nawiązanie do poprzedniego artykułu z tego cyklu pod tytułem : Kupno nieruchomości na spółkę czy na osobę prywatną
Również poruszę kwestię odpowiedniego oprogramowania jak i postaram się wyjaśnić czym właściwie jest Sekcja 24.
Na początku wyjaśnię czym jest Section 24
Najprościej ujmując nie można już wrzucać w koszta w postaci odsetek od kredytu. Oczywiście reforma podatkowa jest przewidziana na kilka lat. Zmiana została wprowadzona 6 kwietnia 2017 roku. I co roku kwota zwiększa się o 20%.
Po szczegóły zapraszam do googla i wpisz w wyszukiwarkę Buy to Let tax relief
Problem z tą reformą pojawia się dopiero, jak ktoś jest na wyższym progu podatkowym.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowe wiedzaZapraszam na szkolenie online: https://www.moneygrabbing.co.uk/go/szkolenie-zaawansowane-z-inwestowania-w-nieruchomosci-w-uk/
Osoby, które są w niższej stawce podatkowej praktycznie nie zauważą różnicy.
Szczególnie jeśli przeskoczy się na wyższy próg powyżej 46,351 Funtów wówczas podatek może znacząco wzrosnąć.
Należy dodać, że ta reforma nie dotyczy spółek Ltd, dlatego tak wiele osób kupuje teraz nieruchomości na spółki.
Praktycznie każdy inwestor korzysta z kredytów odsetkowych i każdy mógł wrzucić te odsetki jako koszt uzyskania przychodu. Teraz to się zmieni. Najlepiej to zobrazuje przykład.
Przykładowy pan Kowalski pobiera 950 Funtów za rent a odsetki od kredytu to 600 Funtów.
Całkowity przychód to: £11,400 rocznie
Odsetki od kredytu to: £7,200 rocznie
W przypadku basic kwota do opodatkowania: 11,400-7,200 = 4,200 Funtów
Czyli zapłacisz tylko 840 Funtów
A w przypadku higher tax rate zapłacisz aż 1,680 Funtów
Zgodnie z nowym systemem będzie można odliczyć tylko cześć kosztów i tak:
2017-2018 można ubiegać się o 75% kwoty odsetek
2018-2019 można ubiegać się o 50% kwoty odsetek
2019-2020 można ubiegać się o 25% kwoty odsetek
Od 2020 nie będzie możliwości wrzucania w koszta odsetek od kredytu
Ale rząd wprowadził ulgę tzw. tax credit dla landlordów.
Dzięki temu każdy otrzyma 20% ulgę podatkową na odsetki od kredytów.
Na przykładzie wyjaśnię jak to wygląda:
Rok podatkowy 17/18
75% x £7,200 = 5400 Funtów
25% x £7,200 = £1800 te 25% jest brane do obliczenia tax credit
£1800 x 20%(Tax credit) = £360
Podatek zostanie pomniejszony dokładnie o 360 Funtów automatycznie w momencie rozliczenia self assessment. Czyli dla ludzi w najniższej basic tax rate nic się nie zmieni.
Oczywiście to rozliczenie dotyczy osoby fizycznej.
Teraz zobaczmy jak to wyliczenie będzie prezentować się w 2020 roku dla naszego przykładowego pana Kowalskiego.
Całkowity przychód to: £11,400 rocznie
Odsetki od kredytu to: £7,200 rocznie
Pan Kowalski dostanie tax credit 20% (£7,200 * 20%)
Czyli zapłaci tylko £840 (czyli tyle samo co przed reformą)
A w przypadku higher tax rate zapłacisz aż 3,120 Funtów, czyli aż dwa razy więcej.
Za bardzo nie musisz się martwić wyliczeniami, gdyż systemy komputerowe same wyliczą nowe stawki.
Ale jeśli jesteś w wyższym progu podatkowym to nowe przepisy będą bardzo kosztowne dla ciebie. Oczywiście jeśli masz tylko jedną czy dwie nieruchomości to praktycznie nie zauważysz różnicy.
Tym bardziej, jeśli nie masz jakiś dodatkowych dochodów. Tym bardziej, że wolna kwota od podatku jest wysoka, a jak kupisz nieruchomość wspólnie z żoną to masz do wykorzystania aż dwie wolne kwoty od podatku. Pisałem o tym w ostatnim artykule z tej serii.
Dla przypomnienia osoby, które są na 20% podatku dochodowym to praktycznie nic się nie zmieni dzięki tax credit. Również po 2020 roku zapłacą dokładnie tyle samo podatku.
Ale dla osób w wyższym progu podatkowym różnica będzie bardzo zauważalna. Tym osobom będzie się opłacać kupować nieruchomości na spółkę.
Jednakże każdą sytuację należy sobie dokładnie policzyć. Być może masz inne koszta związane z uzyskaniem przychodu.
Jeśli szukasz sposobów na zmniejszenie podatków to zapraszam do zapoznania się z modułem nr. 3 gdzie rozważałem co jest lepsze. Zakup na osobę prywatną czy na spółkę Ltd. Oczywiście opisany przypadek dotyczy mnie osobiście i nie jest powiedziane, że u ciebie będzie tak samo.
Co do spółki to warto pamiętać, że to rozwiązanie posiada również pewne wady. Przede wszystkim koszta. Obsługa takiej spółki może kosztować nawet 1000 Funtów rocznie.
Wszystko może wydawać się skomplikowane, dlatego lepiej jest zastosować oprogramowanie, które wyliczy za nas wszystko.
Na rynku jest wiele rozwiązań płatnych jak i darmowych, które wspomagają pracę landlorda. Możesz oczywiście korzystać z excela ale raczej XIX w. skończył się i dzisiaj korzysta się z dedykowanych aplikacji webowych.
Polecam sprawdzić najpopularniejsze aplikacje, które zdejmą z twojej głowy podstawowe problemy,
Jedna z bardziej rozbudowanych aplikacji to: landlordvision. Jest również wersja darmowa jak i płatna. W wersji płatnej dostaniesz dużo więcej bonusów jak np. dostęp do umów czy wyliczenia podatku. Polecam zapoznać się z możliwościami programu.
Inne ciekawe systemy to:
Propertyportfoliosoftware
Smartpropertymanager
Propertyhawk
Bardzo ciekawą propozycją jest Propertyhawk , gdyż oprogramowanie posiada wiele funkcji i jest całkowicie za darmo.
Na Internecie jest również wiele różnych gotowych szablonów w plikach excle, gdzie możesz śledzić swoje wydatki jak przychody z najmu. Ale osobiście uważam, że lepiej jest korzystać z dedykowanych rozwiązań, które ułatwiają życie.
Dlaczego. Dedykowane rozwiązania pokażą tobie analizę, wylicza ROI, pomogą w rozliczeniu podatku, dadzą dostęp do umów zgodnych z obowiązującymi przepisami. Polecam prześledzić możliwości współczesnych aplikacji.
Podsumowanie
Podsumowując chciałbym podkreślić, że reforma podatkowa dotknie tylko te osoby, co są w wyższym progu podatkowym. Reszta nie musi się martwić.
Obecnie w Internecie jest sporo informacji na ten temat, więc polecam zapoznać się ze szczegółami, albo porozmawiać z dobrym księgowym. Znam kilku, więc jak szukasz to wyślij zapytanie do mnie. Inną możliwością jest zdobycie wiedzy na szkoleniach. Tak się składa, że ja skorzystałem ze szkolenia u Marka Niedźwiedzia i polecam każdemu.
Koniecznie zapoznaj się z wcześniejszymi artykułami w tej serii
KLIKNIJ TUTAJ, aby zobaczyć specjalną stronę całego projektu.
Poznaj partnerów projektu
Źródło:
landlordvision
UWAGA!!!!. Jak już zauważyłeś w niektórych artykułach wstawiam specjalną adnotację oraz utworzyłem specjalną stronę kierowaną do wyjątkowo inteligentnych czytelników tego bloga oraz życzliwych rodaków. Już niedługo będzie specjalny wpis dlaczego to robię.
Wszystkie zawarte informacje są prywatnymi opiniami autora i nie można ich traktować jako rekomendacji i autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne. Proszę zapoznać się ze stroną: zrzeczeniem odpowiedzialności, abyś był świadom wagi przedstawionych informacji.