Już niedługo wybieram się Polski i będę rozglądał się za pierwszą nieruchomością pod wynajem. Szukam obecnie firmy, która zaopiekuje się moją nieruchomością od A do Z tak jak to ma miejsce w UK. W Polce rynek zarządzania nieruchomościami nie jest tak atrakcyjny jak tutaj, więc i ofert na rynku jest mało. Ale znalazłem jedną firmę i mam zamiar się udać i porozmawiać. Po powrocie postaram się napisać artykuł i zdać relację, być może nagrać jakiś podcast.
Dlatego dzisiaj tematem są podatki a dokładnie podatek od najmu lokalu mieszkalnego, jest to jedna z podstawowych rzeczy, która musi być załatwiona czy też ogarnięta przez nas zwłaszcza gdy myślimy o wynajem. Jeśli już to robimy, warto pamiętać, że mamy prawo wyboru najbardziej opłacalnej formy opodatkowania. Dzięki takiemu zabiegowi dochód z najmu może być dużo wyższy.
Podatek ryczałtowy od najmu czyli inwestycje w nieruchomości.
W roku 2010 wprowadzono stawkę podatku ryczałtowego wynoszącą 8,5% przychodu. Do tej pory stawka ta dotyczyła przychodów, które nie przekroczyły równowartości 4 tys. euro z kolei od nadwyżki trzeba było płacić podatek w wysokości 20%. Obecna całkowita stawka 8,5% dotyczy najmu okazjonalnego oraz pozostałych umów najmu „prywatnego”.
Podatek od najmu
Podatek od najmu lokalu mieszkalnego można też rozliczać na zasadach ogólnych, mianowicie według skali podatkowej wynoszącej 18 bądź też 32% dochodu doliczając dochody do pozostałych. Oczywiście może to się opłacać, gdy dużo zainwestujemy w rynek nieruchomości, np. przeprowadzimy remont, gdyż wydatki te można zaliczyć do kosztów i obniżyć dochód.
Formy opodatkowania najmu
Jeśli decydujemy się na ryczałt, powinniśmy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Odpowiedzialny będzie za to naczelnik naszego urzędu skarbowego, papiery powinniśmy składać nie później niż 20 stycznia albo 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku, gdy pierwszy przychód był w grudniu.
Warto pamiętać, że spóźnienie spowoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się według skali. Acha – zapomniałbym, złożone w danym roku oświadczenie o wyborze ryczałtu dotyczy również lat następnych.
Podatek w małżeństwie
jeśli wynajmowane mieszkanie należy do wspólnego majątku, para może wybrać, czy będą się rozliczać z podatku oboje czy jedno z nich z całości. Jeśli jeden z partnerów zdecyduje się na opłacanie musi złożyć oświadczenie, podpisane przez oboje w urzędzie skarbowym najpóźniej 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu w razie rozpoczęcia najmu w trakcie roku.
Podatek co miesiąc
Wystawianie rachunków
Wynajmujący musi wystawiać rachunek oddzielny za każdy opłacany czynsz i przechowywać ich kopie do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Jest to warunek zwolnienia z obowiązku stosowania kasy fiskalnej.
Wybierając formę rozliczenia warto pamiętać o:
Tym, że dotyczy on zarówno amortyzacji, opłat administracyjnych, opłat za media, odsetek od kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i kosztów remontu. Gdy właściciel ma wysokie koszty, które związane są z wynajęciem nieruchomości, wówczas opłacalna będzie dla niego skala podatkowa, gdyż jego dochód do opodatkowania będzie obniżony o koszty, a w efekcie podatek do zapłaty będzie niższy.
Warto też tutaj wspomnieć, że jeśli lokal jest wynajmowany wspólnie przez małżeństwo, to można wyjątkowo zastosować podatek liniowy. W tym wypadku jednak małżonkowie muszą uzyskiwać dochody z różnych źródeł.
Koniecznie zapoznaj się z moim planem zakupu pierwszej nieruchomości w Polsce pod wynajem.
Wady działalności gospodarczej w najmie.
Rejestracja czy też rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą ma swoje wady:
Należy zarejestrować działalność gospodarczą (uzyskać wpis do CEIDG, REGON, NIP itp.).
Tworzyć księgi rachunkowe, które można bez problemu zlecić, za opłatą, zewnętrznej firmie, jednak są to wysokie koszta.
Niestety ale należy odprowadzać składki ZUS.
Warto pamiętać, że przy rozliczaniu przez działalność gospodarczą niestety nie opodatkujemy najmu ryczałtem 8,5%, który w niektórych sytuacjach może być korzystniejszy.
Podstawą do określenia przychodu z najmu są kwoty należne.
Moment uzyskania przychodu jest określony inaczej, niż w najmie prywatnym.
Bardzo często rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą komplikuje sprawę podatku od sprzedaży nieruchomości.
Oczywiście, rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą ma też zalety:
W końcu przestajemy się martwić, że Urząd Skarbowy „przyczepi się” do nas, że powinniśmy najem zacząć prowadzić w ramach działalności gospodarczej.
Rodzaje kosztów, które można bezpiecznie odliczyć od dochodu, nieco się powiększa.
Najważniejsze, możemy bez problemu i spokojnie łączyć dochód czy stratę z najmu z dochodami z innych aktywności rozliczanych w ramach działalności. W taki o to sposób możemy dochód uzyskiwany z innych aktywności gospodarczych, zmniejszyć przez ponoszoną stratę z najmu.
Chciałbyś zacząć inwestować w nieruchomości? Jeśli tak to koniecznie zobacz skąd czerpać wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości.
A co z PIT-em?
Podatek od najmu lokalu mieszkalnego nie jest taki straszny jakby mogło się wydawać, zawsze jednak należy pamiętać, że często trzeba doliczyć do tego inne źródła przychodu – na przykład z umowy o pracę.
Podatek rozliczany jest przy pomocy PIT-36. Stawka podatku wynosi jak wcześniej wspomniałem 18 procent, a jeśli suma dochodu przekracza 85000 złotych rocznie, to od tej nadwyżki oddaje się już 32 procent.
Tutaj ważne, jeśli dochód z wynajmu jest jedynym, to możemy jeszcze od podatku odjąć 556,02 złotych, czyli kwotę wolną.
Jak wynająć firmie i wystawić fakturę nie mając działalności
Jakiś czas temu wynajmujący nie posiadający firmy w praktyce nie był w stanie wynająć firmie, gdyż ta zawsze chciała fakturę, dlatego rynek był zawężony.
Dzisiaj jest serwis useme.eu, który pośredniczy między wynajmującym oraz firmą. Dzięki temu osoba prywatna może wystawić fakturę firmie. Jest to genialne rozwiązanie, gdyż nie posiadając działalności gospodarczej możesz współpracować z firmami.
Podsumowując
Jakby nie patrzeć, trzeba trochę wiedzieć aby wynajmować nieruchomości w Polsce. Podatki i rozliczenia to trochę skomplikowana sprawa w porównaniu do UK. Dlatego warto znaleźć taką firmę, która zajmie się wszystkim, również przejmie rozliczenie podatkowe.
Wszystkie informacje pochodzą ze strony gov.uk Aby dowiedzieć się szczegółów polecam porozmawiać z księgowym
UWAGA: Przedstawiam prywatne opinie i nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne. Dlatego przed podjęciem decyzji proszę o ich weryfikację, oraz konsultacje z licencjonowanym doradcą finansowym.