Nikt nie lubi płacić podatków, ale warto coś o nich wiedzieć, aby płacić ich mniej.
Dzisiaj skupię się na podatkach dla landlordów na rok podatkowy 2021/2022 rok.
Jeśli już inwestujesz w nieruchomości to zapewne już sporo wiesz. Jednakże jeśli dopiero zaczynasz, to warto zaznajomić się z obowiązującym prawem. Również należy wspomnieć, że od czasu do czasu przychodzą reformy i zmiany. Dlatego warto być z aktualnym stanem, aby przypadkiem nie zapłacić zbyt wiele podatków. W końcu kto najlepiej zaopiekuje się twoimi pieniędzmi, jeśli nie ty sam.
Warto tutaj wspomnieć, że zorganizowałem zamknięty webinar z księgowym Szymonem Niestryjewskim z SN Accounts, gdzie omówiłem dość sporo zagadnień związanych z podatkami. Więcej informacji na stronie: https://www.szkolenia.salakconsulting.co.uk/courses/jak-unikac-bledow-podczas-inwestowania-w-nieruchomosci-pod-wynajem-w-uk/preview oraz można zapoznać się z krótkim nagraniem wprowadzającym: https://youtu.be/RTRf_54V0zc
W tym artykule wspomnę również o podatku od zysków (capital gain tax) którego może czekać znaczna zmiana:
Efektywność podatkowa:
Co można wrzucić w koszta
W jaki sposób płacić niższy podatek
Zmiany na rok podatkowy 2021/2022
Dla wyjaśnienie nie jestem doradcą podatkowym i po szczegóły zapraszam do kontaktu z doradcą podatkowym lub dobrym księgowym.
Jaki podatek musi płacić Landlord
Jak to mówią możesz być pewny podatków oraz śmierci. Więc podatek płaci się w momencie:
Kupna nieruchomości
Podczas wynajmu
Sprzedaży nieruchomości
Polecam Zapoznać się z innym artykułem poruszającym tematykę podatku : https://www.moneygrabbing.co.uk/landlord-tez-musi-placic-podatki-w-uk/ powstał jakiś czas temu, ale nadal pewne prawidła są uniwersalne.
Kupno nieruchomości a podatek
Więc jeśli kupujesz nieruchomość w Wielkiej Brytanii musisz zapłacić podatek Stamp Duty i jest on uzależniony od wielu czynników, jak np.: Twojej sytuacji, czy okoliczności.
W Anglii i Irlandii Północnej osoby fizyczne płacą Stamp Duty Land Tax (SDLT) od nieruchomości mieszkalnych o wartości 125,000 lub więcej oraz od nieruchomości niemieszkalnych lub gruntów o wartości 150,000 lub więcej.
Zapłaty musisz dokonać w ciągu 14 dni od zakończenia zakupu. Najczęściej robi to twój prawnik.
Jeśli kupujesz dom w Szkocji należy zapłacić Land and Buildings Transaction Tax (LBBT) od nieruchomości rezydenckich o wartości 145,000 lub więcej. A dla nieruchomości niemieszkalnych 150,000 i więcej. W Szkocji istnieje również Additional Dwelling Supplement płatny dla nieruchomości wartych więcej niż 40,000.
Płacisz to, jeśli masz już nieruchomość mieszkalną i kupujesz inną. Wszystkie LBTT są opłacane do Revenue Scotland za pośrednictwem serwisu online.
W Walii natomiast nabywcy muszą zapłacić Land Transaction Tax (LTT) od nieruchomości mieszkalnych o wartości 250,000 i więcej. A w przypadku nieruchomości niemieszkalnych o wartości przekraczającej 225 000.
Podobnie jak w Szkocji, jeśli posiadasz już dom i kupujesz drugi obowiązuje dodatkowa opłata za nieruchomości mieszkalne o wartości 40,000 i więcej.
W Walii masz 30 dni na zapłatę podatku.
Oczywiście to skrócona wersja obowiązujących reguł. Inaczej jest jeśli kupujesz nieruchomość pod wynajem, albo swoją pierwszą itd. Bardzo fajnie jest skorzystać z gotowych kalkulatorów online lub z tabelek.
Dla przykładu jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość od 1 kwietnia 2021 roku otrzymasz zniżkę (relief) która oznacza, że będziesz płacić mniej podatku, jeśli zostaną spełnione dwa poniższe warunki:
Jeśli ty lub ktokolwiek kto będzie kupował z Tobą dom po raz pierwszy a cena zakupu będzie wynosić 300,000 lub mniej. Oczywiście warto tutaj wspomnieć, że możesz zakupić dom tzw. Free hold lub leashold. W przypadku zakupu tzw. leashold nie ma tej zniżki.
Możesz też skorzystać z tej zniżki, jeśli kupiłeś swój pierwszy dom przed 8 lipca 2020
Zachęcam do skorzystania z kalkulatora online, wówczas wszystko jest jasne:
Wiele osób zastanawia się czy inwestować jako osoba prywatna czy przez spółkę LTD (czyli spółkę celową SPV), dlatego przygotowałem materiał w którym pokazuję jakie są różnice inwestując za sprawą różnych form prawnych. https://www.moneygrabbing.co.uk/jaka-strukture-wybrac-do-inwestowania-w-nieruchomosci-w-uk/
Jak to jest z podatkiem, gdy wynajmujesz nieruchomość
Jeśli uzyskujesz dochody z najmu to będziesz musiał zapłacić podatek w zależności od całkowitego dochodu.
Stawka podatku dochodowego zależy od dochodu. W roku podatkowym 2019/2020 ulga podatkowa tzw. personal allowance wynosi 12,500. Oznacza to, że płacisz 20% podatku powyżej tej kwoty aż do 50,000. Wyższa stawka podatkowa wynosi 40% i dotyczy dochodów powyżej 50,000. A jeśli zarabiasz więcej niż 150,000 płacisz aż 45%.
W Szkocji stawki podatkowe prezentują się tak jak to widać na poniższym zdjęciu.
A co z wolną kwotą od podatku dla Landlordów
I tutaj mam dobrą wiadomość. Jako landlord przysługuje tobie kwota wolna od podatku z zysków wynajmowanej nieruchomości.
Wolna kwota wynosi 1000. A jeśli kupiłeś nieruchomość z partnerką to kwota należy się każdemu. Jeśli zarabiasz mniej niż 1000 to nie musisz powiadamiać urzędu skarbowego o dochodach z najmu.
Jeśli twój dochód wynosi między 1000 a 2500 to należy powiadomić HMRC o tym. Natomiast, jeśli twój dochód wynosi więcej niż 2500 z najmu wówczas należy wypełnić zeznanie podatkowe Self Assessment. A jeśli masz przychód 10,000 to również musisz wypełnić zeznanie roczne.
Jeśli tego jeszcze nie wiesz, to zeznanie roczne należy zrobić przed końcem 31 stycznia każdego roku. Rok podatkowy trwa od kwietnia do kwietnia a nie jak w Polsce od grudnia do grudnia. Odnośnie zeznania rocznego jak i samego księgowania bardzo dużo informacji znajdziesz na specjalnym szkoleniu pod adresem: https://salakconsulting.co.uk/kurs-ksiegowosci-dla-sole-trader/
Być może będziesz musiał zapłacić składki na ubezpieczenie zdrowotne, jeśli zarobiłeś więcej jak 6475 rocznie z najmu. Również możesz opłacić dobrowolnie, jeśli chcesz mieć składki emerytalne. Zakładając, że nie masz innych dochodów. Jeśli pracujesz, to pracodawca odprowadza składki za ciebie.
Chcesz zostać Landlordem w UK? Jeśli tak to zobacz mój wywiad z zawodowym inwestorem, który systematycznie powiększa swoje port folio. Koniecznie zapoznać się z cennymi informacjami od profesjonalisty i praktyka. https://www.moneygrabbing.co.uk/jak-zostac-inwestorem-w-anglii-wykorzystujac-strategie-na-single-let/
Co w przypadku podatku, jeśli sprzedajesz nieruchomość
Jeśli sprzedajesz nieruchomość, która nie jest twoim domem, np. Flip i osiągnąłeś zysk. Możesz podlegać opodatkowaniu od zysków kapitałowych (capital gain tax)
Od 6 kwietnia 2020 roczna kwota zwolnienia wynosi 12,000 i zostanie zwiększona do 12,300 w nowym roku podatkowym.
Dla trustów wynosi to odpowiednio 6,150
Oczywiście tak jak zawsze zachęcam do skorzystania z kalkulatora online.
I tutaj poziom podatku jest uzależniony od tego w jakim progu podatkowym się znajdujesz.
28% obowiązuje dla podatników w wyższej skali podatkowej.
Jak zapłacić mniej CGT?
Tutaj warto wspomnieć o Business Asset Disposal Relief. Jeśli prowadzisz biznes, jesteś sole trader i jesteś właścicielem biznesu przez 2 lata, to możesz skorzystać z możliwości zapłacenia 10% podatku. Jest to dość spora różnica do 28%. Dlatego zachęcam do zapoznania się ze szczegółami. Wszystkie niezbędne linki znajdują się na dole wpisu, gdzie są wszystkie źródła.
Warto tutaj wspomnieć, że jeśli sprzedałeś dom, to masz 30 dni na zapłatę podatku. Wcześniej można było czekać do końca roku podatkowego.
Również należy tutaj wspomnieć, że podatek inaczej się liczy, jeśli sprzedajesz swój dom rezydencki. Wówczas można skorzystać ze zniżki tzw. private residence relief. W praktyce nie zapłacisz podatku od własnego domu. Chyba, że dom był podnajmowany.
Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości to zapraszam do zapoznania się z wpisem na blogu pt. „Jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości BTL”
Corporation tax vs income tax
Firmy są opodatkowe inaczej niż osoby prywatne. Firmy płacą podatek od osób prawnych. Główna różnica jest taka, że nie mają wolnej kwoty od podatku i nie płacą ubezpieczenia społecznego. W tym artykule nie będę omawiał spółek i zachęcam do zapoznania się z tematem, gdyż może okazać się, że o wiele taniej wychodzi prowadzić spółkę niż działać na rynku nieruchomościowym jako osoba prywatna. Również sporo na ten temat zostało omówione na kursie zaawansowanym z inwestowania w nieruchomości pod wynajem w Anglii.
Legalne sposoby na obniżenie podatków
Inwestowanie wspólnie z partnerem. Wówczas można skorzystać z dwóch wolnych kwot od podatku.
Inwestowanie w ramach spółki celowej. Ma to szczególne znaczenie, jeśli jesteś w wyższym progu podatkowym i najczęściej taka operacja ma sens.
Inwestowanie w ramach zaawansowanych struktur z wykorzystaniem spółek LLC.
Koszta obniżają podatki, więc zbieraj rachunki, prowadź prostą księgowość i wszystko notuj i zachowuj rachunki. Każdy wydatek pomniejszy podatek do zapłaty.
O dopuszczalnych kosztach dowiesz się ze strony rządowej: https://www.gov.uk/expenses-if-youre-self-employed
Aby móc dobrze odliczyć koszta musisz rozróżniać czym są naprawy a czym ulepszenia. Ten temat został szczegółowo omówiony na szkoleniu z inwestowania w nieruchomości poziom zaawansowany. W sumie to aż 2h nagrania z księgowym i ten temat został szczegółowo omówiony.
Zmiany podatkowe w 2021/2022
Budżet na nowy rok podatkowy zostanie ogłoszony dopiero 3 marca 2021 więc mogą nastąpić pewne zmiany, ale już na chwilę obecną można tutaj napisać, że:
Ulga podatkowa Stamp duty Holiday nie zostanie przedłużona. Od 1 kwietnia 2021 będą obowiązywać standardowe składki
Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gain Tax) – tutaj są pewne propozycje zmian. Urząd The Office for Tax Simplification (OTS) zlecił podniesienie podatku od zysków kapitałowych. Obecne stawiki wynoszą odpowiednio 18% i 28% w zależności od tego w jakim progu podatkowym się znajdujesz. Propozycja OTS to aż 20% dla stawki podstawowej i 40% dla wyższej. Również propozycja dotyczy kwestii dziedziczenia. Na razie są to propozycje i nie wiadomo, czy zostaną wdrożone.
Jak widzimy następują coraz wyższe obciążenia podatkowe. Warto tutaj wspomnieć o likwidacji możliwości wrzucenia w koszta odsetek od kredytu.
Oczywiście OTS proponuje również zmniejszenie wolnej kwoty od podatku. Obecnie wynosi ona 12,300 i proponuję aby wyniosła 2000 Funtów. Spece zauważyli, że zyski dla budżetu państwa są niskie, więc podwyższa dotknie małą liczbę osób i doda kasy do budżetu na kolejne programy pomocowe. Link do raportu: https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/935073/Capital_Gains_Tax_stage_1_report_-_Nov_2020_-_web_copy.pdf
Mam nadzieję, że propozycje zostaną odrzucone. Każdy wyższy podatek przyczynia się do zubożenia społeczeństwa.
Źródła:
Przypominam, że nie jestem księgowym i polecam skontaktować się z licencjonowanym doradcą. Jednakże warto wiedzieć jakie zadawać pytania.