Kupiłeś dom w UK i myślisz, że 6.4% yield to sukces?
- Radoslaw Salak
- 3 dni temu
- 2 minut(y) czytania
Czy 6.4% yield na inwestycji w nieruchomości w UK to prawdziwy sukces?
Ten sam czynsz w okolicach £800 miesięcznie. Jeden landlord ledwo wiąże koniec z końcem, drugi kasuje £3,240 rocznie na czysto. Prawda jest brutalna: większość początkujących inwestorów oddaje cały zysk bankom i agencjom. Zaraz zobaczysz dlaczego.
No dobra, powiem wprost... Jako praktykujący inwestor w UK widzę to niemal każdego dnia. Wielu nowych landlordów uważa, że wystarczy kupić cokolwiek, wynająć i liczyć funty.
Błąd 🚩.
Przyjrzyjmy się dwóm realnym scenariuszom. Zero teorii, same liczby.
Scenariusz 1: Pułapka "niezłego" yieldu Kupujesz dom za £150,000.
Czynsz wynosi £800 miesięcznie.
Gross yield to 6.4%.
Brzmi nieźle, prawda?
A teraz zdejmijmy różowe okulary i policzmy razem, co z tego faktycznie zostaje na Twoim koncie po odliczeniu kosztów:
Mortgage (odsetki): −£492/mies.
Agent (zarządzanie): −£80/mies.
Ubezpieczenie: −£23/mies.
Naprawy (rezerwa): −£80/mies.
Certyfikaty: −£14/mies.
Accountant: −£29/mies.
Void (rezerwa na puste miesiące): −£60/mies.
Wynik? Zostaje Ci £22 miesięcznie. Przed podatkiem.
Po opłaceniu podatku i uwzględnieniu Section 24? Często jesteś na okrągłym zerze. Albo dokładasz do interesu z własnej kieszeni.
Serio, to nie jest pechowy wyjątek. To jest norma. Według danych Pegasus Insight, średnie roczne koszty landlorda w UK to aż £19,605, a bieżące opłaty pożerają nierzadko od 25% do 45% przychodu z najmu. Nikt Ci tego nie powie w agencji, kiedy będą podsuwać ofertę do podpisu.
Więcej takich brutalnie szczerych, rynkowych case studies wysyłam w moim newsletterze. Zapisz się, by nie wchodzić na miny.
Scenariusz 2: Ten sam czynsz. Zupełnie inne życie. 🏠
Teraz spójrzmy na drugiego landlorda. Wynajmuje za niemal tyle samo – £825 miesięcznie.
Ale on co miesiąc generuje £270 czystego zysku.
Co zrobił inaczej? Zamiast pchać się w drogie i "prestiżowe" lokalizacje, kupił na północy Anglii. Dom kosztował go tylko £100,000. Przy czynszu £825/mies., jego gross yield szybuje do poziomu 9.9%.
Oto jak wyglądają jego liczby (bez prowizji dla agenta):
Mortgage: −£300/mies.
Ubezpieczenie: −£23/mies.
Naprawy (rezerwa 10%): −£83/mies.
Certyfikaty: −£14/mies.
Accountant: −£25/mies.
Void (rezerwa): −£42/mies.
Cashflow przed podatkiem: £338 miesięcznie. Cashflow po podatku (Basic Rate): £270 miesięcznie. To daje £3,240 rocznie. Bez wychodzenia z domu.
Trzy decyzje, które robią różnicę 💡
Słuchajcie, tu nie ma żadnej magii. Każda z tych rzeczy to wynik planowania przed zakupem, a nie paniki po fakcie. Sukces drugiego inwestora opierał się na 3 prostych fundamentach:
Szukał yieldu, nie prestiżu: Kupił tam, gdzie rentowność bije 8%+, a nie tam, gdzie dobrze to wygląda na wizytówce.
Zarządza sam: Agent to statystycznie £960 rocznie wyrzucone w błoto. Ten landlord wolał zostawić te pieniądze w kieszeni.
Trzymał LTV nisko: Niski kredyt to niższe odsetki i spokojniejszy sen.
A Ty gdzie jesteś dziś na swojej drodze?
A — Liczę na takie liczby, szukam lokalizacji
B — Mam nieruchomość, ale cashflow słaby
C — Mam nieruchomość i cashflow działa
D — Dopiero startuję i to mnie motywuje
A jeśli chcesz pełen system działania krok po kroku i wiedzieć, jak analizować takie deale – sprawdź moje szkolenie online „Jak zostać Landlordem w Anglii – Pełna Wiedza Bez Wychodzenia z Domu” pod adresem: https://jo.my/zapis. Odwiedź też mój kanał YouTube 🎥, gdzie regularnie pokazuję takie wyliczenia na żywych organizmach.
