Jak przygotować się do kupna domu w UK pod wynajem

Jak przygotować się do kupna domu w UK pod wynajem

Dzisiaj kolejny artykuł z cyklu „Bloger kupuje nieruchomość w UK pod wynajem”.

Minęły ponad dwa miesiące od pierwszego wpis, co oznacza tylko jedno. Byłem bardzo zajęty. Okazuje się, że szukanie nieruchomości może czasami zabrać sporo czasu. Tym bardziej, że mam prawie 40 minut jazdy samochodem do miejscowości, gdzie przypatrzyłem sobie nieruchomości pod wynajem.

Koniecznie zapoznaj się z pierwszym artykułem, gdzie opisałem swój plan zakupu nieruchomości pod wynajem w UK.

Wybrałem miejscowość Doncaster z kilku powodów. Przede wszystkim lokalizacja nieruchomości musi być blisko mojego zamieszkania oraz dawać duże prawdopodobieństwo wynajęcia, nie mówiąc o takim czynniku jak cena. A liczna Polonia w  tym mieście daje tę gwarancję.

Złożyłem ofertę na zakup domu w UK pod wynajem

Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów odnośnie zakupu domu w UK to proszę podziel się z innymi.

Dodam tylko tyle, że już znalazłem nieruchomość, złożyłem ofertę, która została przyjęta i obecnie jestem w trakcie całego procesu zakupu. A jak wiadomo to trochę trwa. Sama historia z wyborem domu jest dość interesująca. Podzieliłem się nią na moim osobistym profilu FB. Tak się składa, że złożyłem ofertę na dwa domy. Jeden z najemcami oferta za 79,95 tys.(zaoferowałem 76 tys.), a  drugi dom był za 75 tys. (guide price) bez najemców.

Jednakże znajdują się w dwóch innych dzielnicach i dzieli je prawie 100 lat różnicy. Ale ten z najemcami nadawał się do remontu a ten bez praktycznie jest do zamieszkania. Do tego mogę w przyszłości wykorzystać potencjał bliskiej lokalizacji do centrum i przerobić na HMO, oraz brak Article 4 dla tej ulicy/dzielnicy. Również jak agencja do mnie wydzwaniała, to powiedziałem, że już mam nieruchomość za 76 tys. z najemcami i nie będę skłonny dać więcej jak ponad to (76 tys.), to okazało się, że właściciel nieruchomości, który chciał więcej spuścił z tonu i zdecydował się na 76 tys. Jakby nie zdecydował się na tę cenę, to pewnie zostałbym z nieruchomością z najemcami.

Dodam, że praktycznie wszystkie nieruchomości jakie oglądałem z Price Guide poszły o ok. 5 tys. więcej. Po głębszej analizie zdecydowałem się na dom bez najemców. Zacząłem oczywiście od  sprawdzenia historii domu na rightformove, to okazało się, że ten dom był sprzedawany rok temu i to dało mi do myślenia. Ale jak sprawdziłem rejestry w Land Registy (koszt 3 funtów) to okazało się, że nie było żadnych transakcji. Widocznie to co jest pokazane na rightformove w zakładce Market Info -> Sold nie zawsze pokrywa się z rzeczywistością. Czasami system „zaciąga” tylko oferty sprzedaży, ale nie oznacza to, że do transakcji rzeczywiście doszło. Chyba, że się mylę to niech ktoś mnie poprawi.

Póki co jestem w trakcje zakupu. Odnośnie wyboru formy własności, podatków itd. Opiszę w kolejnych modułach.

UWAGA! Jeśli interesujesz się inwestowaniem jak ja to zapraszam na konferencję biznesową w Manchester 15-17 lutego, gdzie przez 3 dni można sporo się dowiedzieć.

Czy wiesz jak szukać nieruchomości w UK

Postaram się pokazać tobie w jaki sposób przygotować się do szukania nieruchomości w UK pod wynajem.

Przede wszystkim musisz określić lokalizację. W UK jest ona bardzo ważna. Najlepiej jak sam znasz miejscowość, gdzie chcesz inwestować. Jeśli jednak nie znasz też jest rozwiązanie.

Polecam porozmawiać z lokalnymi agentami. Mogę tobie zdradzić, gdzie warto inwestować, gdzie są chętni na najem oraz unikaj stref  ‘no go’. I taką raz dostałem odpowiedz w agencji, po zapytaniu w jakim rejonie warto kupować dom w UK.

Serwisy, które pomagają w znalezieniu odpowiedniej lokalizacji:

Albo po prostu wpisz Posccode w wyszukiwarce googla.

Przede wszystkim powyższe serwisy pomogą tobie określić z jaką lokalizacją masz do czynienia.

Uzyskasz takie informacje jak:

  • ilość przestępstw
  • ceny nieruchomości w czasie
  • czy na danej ulicy za sąsiadów będziesz miał social czy prywatnych najemców a może emerytów

Polecam zapoznać się z powyższymi serwisami. Najlepiej wybrać konkretną ulicę i zrobić porządny research. Dzięki temu będziesz również wiedział, czy płacisz za dom najwięcej na danej ulicy czy może najmniej. W końcu musisz określić czy kupujesz drogo oraz tanio.

Pamiętaj na nieruchomościach zarabia się w momencie zakupu a nie sprzedaży.

Do tego konkretną cenę należy przyrównać do domów 3-bed oraz 2-bed. Również apartamenty mają swoją specyfikę i każdy segment „porusza” się w innych widełkach cenowych.

Wybierając konkretną nieruchomość musisz wiedzieć, czy będzie popyt na najem, czy jest bezpiecznie, sprawdzić czy na danej ulicy już są wynajmowane jakieś nieruchomości, to oznacza, że jest popyt oraz, że lokalizacja jest dobra pod wynajem. Oczywiście nie jest to zasadą, ale daje jakiś obraz na rynek nieruchomościowy w danym mieście.

Tak jak wcześniej napisałem musisz sobie określić lokalizację oraz przeznaczenie. Czy to będzie najem dla rodziny, singla czy HMO. Dlaczego to tak ważne.

Ponieważ ułatwi to tobie poszukiwania, z automatu wyrzucisz nieruchomości, które nie spełniają twoich wytycznych oraz określisz lepszą nieruchomość. Czas też jest cenny a szukanie nieruchomości, jak i umawianie się na oglądanie itd, zabiera sporo wolnego czasu.

Dla przykładu HMO musi być blisko centrum (nie jest to warunek konieczny, ale wskazany), gdyż jest przeznaczony dla młodych ludzi, którzy często nawet nie mają samochodu, albo studiują.

W przypadku najmu dla rodziny to okolica musi być bezpieczna, blisko szkoły, przedszkola itp. I najlepiej jest dobrze skomunikowana z miastem i autostradą. Są pewne rejony, z których po prostu jest ciężko wyjechać ze względu na korki a są rejony, które mają dobre połączenie np. z obwodnicą czy z autostradą. Takie lokalizacje są bardzo dobre dla ludzi pracujących.

Poniżej mama przestępczości w Doncaster (August 2018)

mapa przestępczości w Doncaster

 

Widać wyraźnie, że w centrum jest dużo przestępstw i jeśli szukasz domu dla rodziny to lepiej skupić się na innych dzielnicach.

Jak przybliżysz sobie mapę to możesz sprawdzić jakie konkretnie ulice w perspektywie czasu są najgorsze.

Szukając nieruchomości pod wynajem musisz już wiedzieć jaki potencjalnie czynsz uzyskasz. Tę informację możesz dostać bezpośrednio z agencji lub robiąc własne przeszukiwania.

Najlepiej zacząć od popularnych serwisów ogłoszeniowych. Tam zawsze uzyskasz aktualne ceny oraz średnie dla danego Post Codu.

mapa pokazująca najem w Doncaster

 

Dodatkowo uzyskasz takie informacje jak, gdzie występują domy pod wynajem (im więcej domów to oznacza, że dany rejon jest popularny pod względem najmu). Również zobaczysz w jakich rejonach występuję nieruchomości HMO. To również jest sygnał, że dana dzielnica jest popularna pod tym względem.

Jeśli masz problem z ustaleniem wysokości czynszu to możesz wspomóc się serwisem https://www.landc.co.uk/calculators/how-much-rent-should-i-charge-calculator/, gdzie uzyskasz informacje o potencjalnym najmie.

mapa pokazująca dobre i złe lokalizacje

Zasada jest prosta. Im lepsza nieruchomość tym wyższy czynsz. „Babcine domy” mogą liczyć na niższą wartość. Ale jak rynek jest chłonny to i takie domy są wynajmowane w górnych widełkach.

Również ważne jest to, abyś wiedział czy w danej dzielnicy obowiązuje Article 4. Oznacza on, że lokalna gmina zabroniła wynajmu na pokoje (albo ma w planie), czyli HMO. Bardzo łatwo jest znaleźć informacje o tym, wystarczy skorzystać z wyszukiwarki googla. Wpisz słowa „nazwa miasta + Article 4”.

Article 4 dla Doncaster

Nawet jeśli nie planujesz robić HMO, warto posiadać taką wiedzę.

Oczywiście jest pewne pośrednie rozwiązanie. Można skorzystać z share house. Nie jest to HMO, ale również nie jest to standardowy najem dla rodziny. Polecam poczytać sobie na ten temat. Dodam tylko, że wszyscy najemcy, znajdują się na jednej umowie i obecnie jest to bardzo popularna forma najmu i pozwala „ominąć” najem typu HMO. bardzo wiele osób tak robi i „ślizga się” na granicy prawa.

Poszukując domu na najem musisz również wiedzieć jak będziesz się rozliczać z podatku a to warunkuje decyzję o tym w jakiej formie to kupisz.

Masz do wyboru kilka opcji. Może to być zakup na ciebie, na ciebie i żonę, jako współwłaściciela albo na spółkę LTD, a może jest to zakup wraz z inwestorem, wówczas to zakup na spółkę celową.

Każda forma prawna ma swoje zalety oraz wady. Należy pamiętać, że od tego roku nie można w całości odliczać kosztów odsetek od kredytów (radzę poczytać o section 24).

Wiele osób przechodzi na spółki LTD. Ale jest to błędne myślenie. Przejście opłaca się dopiero jak będziesz miał kilka nieruchomości. Warto wcześniej sobie policzyć i sprawdzić co jest tańsze.

Więcej na ten temat opiszę w kolejnych modułach mojego projektu pt.: Bloger kupuje nieruchomość pod wynajem w UK.

Tylko dodam, że zdecydowałem się na formę własności: Tenants in Common. I tak jak wyżej więcej na ten temat opiszę w kolejnych modułach.

Oczywiście każdy ma inne cele i czasami zakup na spółkę będzie lepszym rozwiązaniem. Dla przykładu w przypadku spółki Stamp Duty to tylko 0,5% przy sprzedaży (kupujący tylko tyle zapłaci), gdyż sprzedaje się udziały w spółce a nie nieruchomość.  Istnieje możliwość transferu między spółkami i wówczas jest brak SDLT oraz CGT. Albo można wypłacić pensję w postaci dywidendy. Nie wspominając już o inwestowaniu przez Pension Scheme i uzyskiwać profitów podatkowych. Tutaj polecam umówić się na konsultacje z księgowym, gdyż każdy ma inną specyficzną sytuację.

Ja uznałem, że na chwilę obecną wystarczy mi prostota, gdyż nie ma jakiegoś wielkiego portfolio nieruchomościowego.

Jeśli trzeba to mogę polecić najlepszych speców (polskojęzycznych) w UK.

Pamiętaj, że kupując wspólnie z żoną można skorzystać z możliwości przepisania części zysku na żonę (ale musi być współwłaścicielem nieruchomości a nie tylko kredytu). Więcej na ten temat opiszę w kolejnych modułach.

koniecznie poznaj inne zalety finansowe małżeństwa w UK. Zacznij w końcu generować nadwyżki w portfelu.

Polecam zapoznać się z takim pojęciem jak: Declare beneficial interests in joint property and income. Zabawne jest to, że wielu księgowych nawet nie wie, że takie coś istnieje (albo nie chce mówić) i od razu proponuje założenie spółki LTD. W końcu mieć ok. 1000 Funtów rocznie na kliencie albo 100, to robi różnice.

Najczęściej jest tak, że żona opiekuje się dziećmi, albo robi part time, albo opiekuje się domem. Więc czemu nie skorzystać z jej wolnej kwoty od podatku. Dzięki temu można „wrzucić” zyski z najmu nawet do dwóch nieruchomości i zminimalizować podatki od zysków z najmu nieruchomości. A jak dorzuci się koszta, a wiadomo, że Landlord ma ich sporo to okazuje się, że nie ma zysków to i nie ma podatków.

Więcej na ten temat opiszę w kolejnym artykule, gdyż są tam pewne szczegóły w zależności od tego czy zakupiłeś nieruchomość jako tenats in common czy jako join tenants.

Inaczej sytuacja prezentuje się, gdy masz już kilka czy kilkanaście nieruchomości. Ale jeśli masz jedną czy dwie to jest całkiem inaczej. Nawet jak planujesz mieć portfolio to co stoi na przeszkodzie, aby mieć jedną czy dwie nieruchomości na siebie a resztę w spółce.

Na początku drogi w budowaniu portfolio nieruchomości na wynajem w UK, kapitał jest ważny a obsługa spółki jest kosztowna i najczęściej zleca się to firmie księgowej.

Jak to jest z tą opłacalnością najmu

Szukając nieruchomości musisz wiedzieć czy zakup będzie atrakcyjny – po co przepłacać.

  • Do tego za ile wynajmiesz
  • W jaki sposób będziesz się rozliczać
  • Oraz musisz wiedzieć jaka będzie rentowność najmu

Można kupić dom za 100k oraz za 150k a różnica w najmie to całe 50 Funtów na miesiąc. Więc pytanie jak to się przełoży na rentowność najmu. W interwencie jest wiele kalkulatorów, które pomogą obliczyć rentowność.

Warto posiłkować się google i wpisz takie słowa „rental yield”. Więcej na ten temat opiszę w kolejnych modułach.

Warto jeszcze wiedzieć co zrobić jak kupujesz nieruchomość z najemcami. Masz dwa wyjście kupić z nimi i będziesz miał nowych już najemców lub kupić dom bez najemców. Ale musisz to dobrze rozegrać i spisać odpowiednią umowę, aby nie doszło do takiej sytuacji, że najemcy zostają i przestają tobie płacić czynsz.

Tutaj polecam zapoznać się z takimi terminami prawniczymi jak vacant possession on completion. Czyli obowiązek spoczywa na sprzedającym, aby sprzedać dom bez najemców. Warto to dopilnować i uzgodnić z prawnikiem, aby sprawdził taki mały szczegół.

Chyba, że kupisz dom z najemcami to zapoznaj się z takim terminem jak sale of property subject to tenancy.

Zanim zaczniesz być Landlordem to warto zainwestować czas w naukę i pewne rzeczy po prostu trzeba wiedzieć.

Oczywiście takimi szczegółami to prawnicy powinni się zająć. Zakładając, że masz dobrego prawnika.

Więc jak widzisz, musisz zrobić dobre rozeznanie i jest całkiem sporo roboty z tym. Zakładając, że wiesz o tym wszystkim co napisałem. A jest to tylko wstęp. W kolejnych modułach bardziej szczegółowo opiszę wyżej wymienione zagadnienia.

Podsumowując ten wpis

  1. Musisz wiedzieć czy kupujesz drogo czy tanio.
  2. Musisz wiedzieć jakie będzie przeznaczenie nieruchomości, najem na pokoje, dla rodziny, flip itp.
  3. Musisz wiedzieć jakie są widełki najmu w twoim mieście i na konkretnej ulicy, już w momencie zakupu
  4. Musisz wiedzieć za ile wynajmiesz oraz czy uzyskasz refinansowanie w postaci remotrgage i ile na tym „zarobisz” (oczywiście z jakimś prawdopodobieństwem).
  5. Musisz wiedzieć jakich będziesz miał sąsiadów
  6. Musisz wiedzieć, czy na twojej ulicy jest niebezpiecznie (np. sklepy całodobowe przyciągają specjalnych „gości”)
  7. Musisz wiedzieć jak będziesz się rozliczać z podatku
  8. Musisz wiedzieć jaką formę prawną wybrać
  9. Potrzebujesz dobrego doradcy kredytowego
  10. Potrzebujesz dobrego prawnika

Jeśli to co przeczytałeś w tym artykule jest dla ciebie nowe i pierwszy raz słyszysz to zdecydowanie potrzebujesz szkolenia, gdyż powyżej opisałem podstawy odnośnie inwestowania w nieruchomości pod wynajem w UK. Dla przykładu możesz zainteresować się szkoleniem u jednego z partnerów tego cyklu, gdzie dodam, że sam brałem udział: KLIKNIJ TUTAJ po więcej szczegółów.

UWAGA: Samsung S9 Plus w sieci EE plus 30GB Data za £43 miesięcznie KLIKNIJ TUTAJ po więcej informacji.

Poznaj partnerów projektu

Obecnie na specjalnej liście mailingowej jest 305 osób, a na grupie na Facebooku ponad 582 osób.

 

dowbuszpropertykhanmather

Wszystkie zawarte informacje są prywatnymi opiniami autora i nie można ich traktować jako rekomendacji i autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne.

Jak przygotować się do kupna domu w UK pod wynajem
5 (100%) 1 vote
Serwis moneygrabbing.co.uk nie jest regulowany przez Financial Conduct Authority, przedstawia prywatne opinie autora, więc nie można ich traktować jako rekomendacji i nie ponosi odpowiedzialności za decyzje czytelników ani za aktualność prezentowanych informacji. Produkty finansowe często się zmieniają dlatego przed podjęciem decyzji zawsze uważnie przeczytaj wszystkie informacje na stronach docelowych.

©2015-2018 monneygrabbing.co.uk

Zaloguj się używając swojego loginu i hasła

Nie pamiętasz hasła ?